Leben wie in einer Kleinstadt, nahe der Natur und gleichzeitig in Berlin: Das alles und vieles mehr bietet Spandau im Westen der Hauptstadt. Der Bezirk ist Industriestandort, Heimat einzigartiger historischer Bauten und gleichzeitig Pionier für modernes Wohnen. Und er ist geprägt von der Havel. Lesen Sie hier in unserem Artikel, wie sich in Spandau bezahlbares Wohnen und gefragte Wasserlagen ergänzen.
Zu Anfang ein paar Zahlen: Spandau hat neun Ortsteile und ist einer der am dünnsten besiedelten Bezirke Berlins. Knapp 20 Prozent der Fläche besteht aus Wald, rund zehn Prozent aus Wasser und rund zwei Prozent aus Kleingartenanlagen. Mehr als 100 Hektar des Bezirks sind als Naturschutzgebiet ausgewiesen.
Was Spandau ausmacht
- Spandaus Bevölkerung wächst – und wird voraussichtlich jünger.
- Lebensgefühl wie in einer Kleinstadt – und gleichzeitig in Berlin
- Gut vernetzt mit dem Umland und dem Rest von Berlin
- Historien-Charme mit Altstadt und Festungsanlage
- Naturparadies Spandau
- Traditioneller Industriestandort: Rüstung, Siemens, BMW und Florida Eis
- Wohnungsmarkt Spandau: Von einfachen Wohnlagen bis hochpreisigen Wasserlagen
Spandau wächst – und wird jünger
Im Bezirk Spandau leben rund 245.000 Menschen. Die Spandauer sind im Schnitt 43,6 Jahre alt. Prognosen zufolge wächst die Spandauer Bevölkerung in den kommenden Jahren – und wird jünger. 2040 wird das Durchschnittsalter der Spandauer demnach nur noch bei 42,7 Jahren liegen. Spandau ist damit eine der wenigen Gegenden in Deutschland, deren Bevölkerung jünger wird.
Ein weiterer Blick in die Statistik zeigt, dass Spandau ein Familienbezirk ist. Im Februar 2023 waren nur 5,9 Prozent der Spandauer ledig – der niedrigste Wert aller Berliner Bezirke. 36,5 Prozent sind verheiratet.
Leben wie in der Kleinstadt und gleichzeitig in Berlin
Wohnst du in Spandau oder in Berlin? Solche Fragen sind natürlich nur Spaß, sie spielen aber darauf an, dass Spandau sich das Lebensgefühl einer eigenen Stadt bewahrt hat. Der Bezirk gehört „erst“ seit rund 100 Jahren zu Berlin. Das gleiche gilt allerdings auch für Lichtenberg, Schöneberg, Charlottenburg, Wilmersdorf und Neukölln. Jeder der Berliner Bezirke hat sich seinen eigenen Charme bewahrt, doch nur in Spandau wird mit der Eigenständigkeit kokettiert. Liegt es an der Havel, die Spandau vom Rest Berlins trennt? Oder an der historischen Altstadt, wie es sie in Berlin nur noch selten gibt?
Ein Faktor, der das Kleinstadt-Flair in Spandau unterstützt, ist die aktive Vereinskultur. Für so gut wie jede Sportart gibt es mehrere Vereine. Viele von ihnen, wie der Spandauer Tisch-Tennis Club e.V. heißt auch Gastspieler herzlich willkommen. Auch bei den Badminton-Freunden 2001 e.V. können Gastspieler mittrainieren. Die Sportler der Wasserfreunde Spandau 04 schwimmen, spielen Wasserball, tauchen, machen Stand up Paddling und Bootssport. Chöre wie die Spandau Voices begeistern mit ihrem modernen Repertoire.
Spandau ist gut vernetzt
Spandau ist innerhalb Berlins über die U7 sowie die S3 und S9 gut vernetzt – und wird es in Zukunft voraussichtlich noch besser sein. Es gibt Pläne, die U7 weiter bis zur Heerstraße zu verlängern. Damit wäre auch der Ortsteil Wilhelmstadt angebunden. Der Bezirk hat außerdem einen eigenen ICE-Bahnhof. Gute Verbindungen bestehen u.a. nach Wolfsburg, wo viele Berliner hin pendeln: Unter der Woche morgens fährt mindestens einmal pro Stunde ein ICE.
Einzigartig in Berlin: Historische Altstadt und Zitadelle
Die kopfsteingepflasterte Altstadt ist das Herz des Bezirks. Hier treffen sich die Spandauer in den Cafés und Restaurants. Der Spandauer Weihnachtsmarkt, dem die hübschen historischen Häuser eine besonders gemütliche Atmosphäre verleihen, ist in ganz Berlin beliebt. Ein weiteres, in Berlin einzigartiges historisches Monument ist die Zitadelle. Die imposante Festungsanlage wurde im 16. Jahrhundert erbaut und ist eine der am besten erhaltenen Renaissance-Festungen überhaupt in Europa. Der Juliusturm ist sogar noch älter, er stammt aus dem 13. Jahrhundert und gilt als ältestes Bauwerk Berlins. In der Zitadelle ist heute das Spandauer Heimatmuseum untergebracht. Sie ist außerdem eine beliebte Event-Location. Ein weiterer Pluspunkt: Altstadt, Zitadelle und Havelufer liegen so nahe beieinander, dass sie sich mit einem kurzen Spaziergang verbinden lassen.
Grüne Wälder und glitzernde Havel
Einer der TOP Selling Point von Spandau ist die Natur: Am Ufer der Havel lässt es sich entspannt sitzen und den Blick übers Wasser schweifen lassen, spazieren, joggen oder Wassersport betreiben. Der Wandel der Jahreszeiten zeigt sich hier besonders schön. Wer lieber Wälder mag, ist im Spandauer Forst gut aufgehoben. Die weitläufige Waldfläche mit Wildgehege erfreut Klein und Groß. Dem Wohnmarktreport von CBRE und Berlin Hyp zufolge ist Spandau nach Treptow-Köpenick der Bezirk mit der größten Fläche für Sport, Freizeit und Erholung, nämlich 1.294 ha – genug Platz für alle denkbaren Freizeitaktivitäten.
Industrie in Spandau: Telegraphen, Waffen und Eiscreme
Spandau ist traditionell ein Industriestandort. Die hier ansässigen Unternehmen machen auch heute noch einen großen Teil der Berliner Industrie aus. Mehrere große Unternehmen produzieren in Spandau oder haben dies in der Vergangenheit getan. Doch keins hat den Bezirk so geprägt wie Siemens. 1847 gegründet, wächst das Unternehmen schnell. 1987 erwirbt Werner von Siemens ein Grundstück zwischen Charlottenburg und Spandau und lässt ein Kabelwerk errichten. In den folgenden Jahren kauft das Unternehmen immer mehr Grundstücke auf und erweitert das Gelände kontinuierlich. Auf insgesamt mehr als 200 ha entstehen in den kommenden Jahrzehnten nicht nur Fabriken, sondern auch Wohnungen, Forschungseinrichtungen sowie kulturelle und soziale Einrichtungen. Ende der 1920er Jahren arbeiteten auf dem Areal mehr als 65.000 Menschen.
Die Wohnungen waren mit eigenem Bad, Heizung und Warmwasser ausgestattet und zur damaligen Zeit sehr modern und komfortabel. In lockerer Bauweise mit vielen Grünflächen errichtet, bildeten sie einen Kontrast zu den engen Arbeitersiedlungen in der Innenstadt. 1920 wurde das Gebiet unter dem Namen Siemensstadt mit Spandau nach Berlin eingemeindet und damit ein Stadtteil von Berlin. Wohnten damals noch vornehmlich Mitarbeiter von Siemens dort, ist Siemensstadt heute ein normales Stadtviertel. Mit der sogenannten Ringsiedlung ist ein Teil der Wohnungen UNESCO-Weltkulturerbe. Nach dem 2. Weltkrieg verlegte Siemens seinen Sitz nach München. Das Stadtviertel lebt aber weiter, und Siemens investiert auch wieder in den Standort (s.u.). Auch BMW produziert in Spandau: Seit 1969 ist die komplette Motorradfertigung hier angesiedelt.
Eine weitere Industriesparte mit langer Tradition in Spandau ist die Rüstungsindustrie. Schon während des 19. Jahrhunderts entstanden hier Waffenfabriken, unter anderem auf der Insel Eiswerder. Besonders während des 1. Weltkriegs und zur Zeit des Nationalsozialismus florierte die Rüstungsindustrie und Spandau wurde zu einem bedeutenden Rüstungszentrum. Heute spielt sie in Spandau keine Rolle mehr – im Gegensatz zu einem viel friedlicheren Produkt. Die Eiscreme-Industrie hat in Spandau ebenfalls eine lange Tradition. Florida Eis stellt die kühle Süßigkeit hier seit 1927 her, mit kurzer Unterbrechung 1944/45. Das Eis war als Snack in einem Stummfilmkino erhältlich.
Spandaus Wohnungsmarkt
Der Spandauer Wohnungsmarkt ist selbst für Berliner Verhältnisse heterogen. Hier finden Sie sowohl einfache Wohnlagen als auch Toplagen am Wasser und die Bandbreite an unterschiedlicher Bausubstanz ist enorm: In der Altbaustadt dominieren Altbauten, in Wohnvierteln wie in Staaken oder Wilhelmstadt einfache Altbauten oder Mehrfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit. Im Süden Spandaus liegen Einfamilienhaussiedlungen und Villen und mit der Ringsiedlung ein UNESCO-Welterbe in der Siemensstadt.
Ein Highlight sind definitiv die schönen Wasserlagen an der Havel auf der Insel Eiswerder und dem „Festland“. Zum Beispiel in Gatow und Kladow. Hier liegt nicht nur die Havel in der Nähe, sondern auch das Berliner Umland. Und das bedeutet hier: Potsdam mit seinen Schlössern und Gärten. In den beiden eher locker bebauten Ortsteilen dominieren Einfamilienhäuser und Villen. Hier werden auch mit Abstand die teuersten Mietpreise aufgerufen: Im oberen Marktsegment wird für eine Wohnung im Mittel 18,50 pro Quadratmeter gefordert. Das zeigt der Wohnmarktreport von CBRE und Berlin Hyp. In Gatow und Kladow misst der Report auch mit Abstand die höchste Kaufkraft in Spandau mit 4.625 Euro je Haushalt im Schnitt. Berlinweit sind es 3.304 Euro.
Hohe Mieten werden auch, wenig überraschend, in der Spandauer Altstadt gefordert. Hier beträgt die Spanne von 6,39 Euro pro Quadratmeter bis 19 Euro pro Quadratmeter. Deutlich niedriger sind die Mieten in Falkenhagener Feld, Staaken und Wilhelmstadt. In einigen Gebieten in Falkenhagener Feld liegen die Mieten pro Quadratmeter selbst im oberen Marktsegment nur knapp über der 10 Euro-Marke. Insgesamt haben die Mieten im oberen Marktsegment in Spandau in den vergangenen Jahren deutlich zulegt: 2021 wurde bei Neuvermietungsangeboten 7,8 % mehr verlangt als im Vorjahr.
Trotz der sehr heterogenen Marktstruktur ist die Spanne der Mieten in Spandau relativ gering – und liegt deutlich unter dem Niveau anderer Bezirke. CBRE und Berlin Hyp ermittelten für den ganzen Bezirk Spandau im unteren Mietsegment einen Mittelwert von 5,63 Euro pro Quadratmeter, im oberen ein Mittel von 14,85 Euro pro Quadratmeter. In Treptow-Köpenick, das ebenfalls über viele schöne Wasserlagen verfügt, werden im unteren Marktsegment 6,17 Euro pro Quadratmeter gefordert, im oberen 18 Euro. In Friedrichshain-Kreuzberg beträgt die Spanne von 6,19 Euro pro Quadratmeter bis 22,65 Euro.
Neubau am Wasser und ein Stadtquartier der Zukunft
In der vergangenen Dekade wurde nur wenig neugebaut: Von 2011 bis 2020 entfielen nur 4,2% der fertiggestellten Berliner Neubauwohnungen auf Spandau. Dass das in den kommenden Jahren wahrscheinlich nicht mehr werden wird, zeigen die Baugenehmigungszahlen. Wurden 2021 noch 2.379 Neubauwohnungen genehmigt, waren es 2022 nur noch 1.078. Auch berlinweit gingen die Zahlen zurück.
Dennoch passiert in Spandau einiges. Eines der spannendsten Bauprojekte des Bezirks und eines der größten der Stadt ist Siemensstadt². Seit der Konzern seinen Sitz nach dem 2. Weltkrieg nach München verlegte, stehen die alten Industriehallen leer und die der Bahnhof Siemensstadt wurde zum Lost Place. Hier entsteht nun (wieder) ein innovatives, nachhaltiges Stadtquartier mit Wohnungen, Büros, Läden und Forschungseinrichtungen. 2035 soll das CO2-neutrale Stadtquartier fertig sein, das allen Menschen offenstehen soll. Siemens investiert für das Projekt rund 600. Mio. Euro.
Auch auf der Insel Eiswerder tut sich einiges. Wo früher die Rüstungsindustrie Waffen für die Schlachtfelder des 1. und 2. Weltkriegs produzierte, ist heute ein gefragter, idyllischer Wohnort mit tollem Havel-Panorama. COVIVIO entwickelt im Südwesten der Insel derzeit das „Inselquartier Eiswerder“. Es entstehen Wohnungen, Büros und Gastronomieflächen mit tollem Panorama auf die Zitadelle Spandau.
