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Immobilienblase: Halb so wild oder echte Gefahr?

Immobilienblase

Platzt sie oder platzt sie nicht? Schon länger ist sie wieder in aller Munde, die Immobilienblase. Doch was steckt hinter dem Begriff, der die Gemüter so erhitzt und wie real ist die Immobilienblase? Wir haben uns dazu die wichtigsten Studien angeschaut und Meinungen verschiedener Experten eingeholt. Die Quintessenz lesen Sie in diesem Beitrag.

Inhalts­verzeichnis

Experten sind derzeit uneins darüber, ob eine Immobilienblase in Deutschland kurz vor der Tür steht. Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied im Rat der Immobilienweisen, sorgte schon 2017 für Aufruhr, als er das Frühjahrsgutachten des Rats vorstellte. Darin hat er das Ende des Immobilienbooms und einen drastischen Preisrutsch um bis zu ein Drittel prophezeit. Noch hat sich diese Prophezeiung aber nicht bewahrheitet. Das Frühjahrsgutachten 2019 zeigt, dass sich der Trend des Preisauftriebs am deutschen Wohnimmobilienmarkt noch fortsetzt.

Demnach entwickle sich die Immobilienwirtschaft ungebrochen dynamisch. Die niedrigen Zinsen, demografische Faktoren und die gute Wirtschaftslage sorgen weiterhin dafür, dass Wohnraum stark nachgefragt bleibt. Das trifft insbesondere auf Ballungsräume zu. Daher werden die Immobilienpreise und Mieten weiter steigen.

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Die Immobilienblase ist eine Spekulationsblase am Immobilienmarkt. Dabei wird eine hohe Nachfrage nach Immobilien zu unverhältnismäßig hohen Preisen von niedrigen Zinsen begleitet. Immobilienpreise gelten als unverhältnismäßig, wenn sie über einen längeren Zeitraum stärker steigen als die Mieten. Sie stehen dann in keinem angemessenen Verhältnis zu durchschnittlichen Teuerungsraten, zum tatsächlichen Sachwert der Immobilie, den erzielbaren Mieten oder zum Durchschnittseinkommen der potenziellen Käufer.

Bei einer Immobilienblase wird die hohe Nachfrage durch eine gelockerte bzw. vergünstigte Kreditvergabe weiter befeuert. Daneben kann die Fiskalpolitik das Entstehen und Wachsen einer Immobilienblase begünstigen, indem zum Beispiel steuerliche Vorteile für Immobilientypen geschaffen werden, die dann bevorzugt gebaut werden, aber ggf. auf keine reale Nachfrage treffen. Steigen die Preise durch die genannten Umstände und Entwicklungen weiter an, kann es zu einem Platzen der Immobilienblase kommen. Die Folge sind ein drastischer Preissturz und zunehmende Forderungsausfälle, was massive Folgen für den Finanzsektor und die Wirtschaft hat.

2019 keine Trendumkehr

Eine Trendumkehr sei 2019 nicht zu erwarten. Auch die Grafik „Preise für Wohnimmobilien nach Städtegruppen in Deutschland“ der Bundesbank zeigt die weiterhin steigenden Preise vor allem in den deutschen Großstädten.

 

Preise für Wohnimmobilien nach Städtegruppen in Deutschland

Immobilienblase: Preise für Wohnimmobilien nach Städtegruppen in Deutschland Quelle: Deutsche Bundesbank

Auch im „UBS Global Real Estate Bubble Index 2018“ belegte z.B. München im weltweiten Vergleich den vierten Platz beim Kaufpreis-Mietpreis-Verhältnis. Demnach müsste eine 60-m²-Wohnung in München nach letzter Einschätzung ca. 35 Jahre gemietet werden, bis sie bezahlt ist.

 

Wie viele Jahre eine 60-m²-Wohnung gemietet werden muss, um den Kaufpreis zu erreichen

Immobilienblase: Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmieten im weltweiten Vergleich Quelle: UBS

Auch bulwiengesa-Vorstand Ralf-Peter Koschny ging Anfang 2019 im Rahmen der Vorstellung des „bulwiengesa-Immobilienindex 2019” von anhaltend steigenden Immobilienpreisen aus:

„Niemand hätte für möglich gehalten, dass die Preise im Segment Wohnen mit solcher Ausdauer steigen. Auch der aktuelle Immobilienindex zeigt deutliche Zuwächse bei den Kaufpreisen von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken in vielen Städten. Aber obwohl die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, kann von flächendeckenden Überhitzungen nicht die Rede sein. Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten stützen nach wie vor die aktuelle Entwicklung.”

Ralf-Peter Koschny, Vorstand bei bulwiengesa

“Das Risiko einer Blase ist real”

Aber die kritischen Stimmen bleiben präsent und warnen davor, die Gefahr der Immobilienblase hinter den steigenden Preisen auszublenden. Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer äußerte sich auf der Jahrestagung Immobilienfonds 2019 des Immobilien-Bewerterverbands BIIS in Frankfurt zwar optimistisch, was die Konjunktur in Deutschland in den kommenden Jahren betrifft. Äußerst kritisch sieht er die Entwicklung der Immobilienbranche. „Das Risiko einer Blase ist real“, sagte Krämer auf der Tagung. Er begründete seine Einschätzung mit den anhaltend geringen Zinsen, die ggf. Bauvorhaben begünstigten, die sonst nicht umgesetzt werden würden. Das berge die Gefahr, dass an der Nachfrage vorbeigebaut würde.

Weiter steigende Bankkredite

Und die Anzahl von Bankkrediten inländischer Unternehmen und Privatpersonen steigt nach wie vor. Auch hier ist für 2019 keine Trendwende zu vermuten, denn die Finanzierungsbedingungen bleiben günstig. Im März 2019 verkündete die EZB, ihre Leitzinsen mindestens bis Ende 2019 auf gleichem Niveau halten zu wollen. Grund für viele angehende Immobilieneigentümer, sich auch dieses Jahr die noch günstigen Zinssätze zu sichern und einen Immobilienkredit aufzunehmen, bevor die Europäische Zentralbank im kommenden Jahr eventuell die Leitzinsen in der Eurozone anheben wird.

Bankkredite an inländische Unternehmen und Privatpersonen

Immobilienblase: Steigende Bankkredite Quelle: Deutsche Bundesbank

Aber wie das BF Quartalsbarometer für das erste Quartal 2019 zeigt, ist es derzeit um die Kreditvergabepraxis gewerblicher Immobilienfinanzierer nun doch insgesamt schlechter bestellt. Wobei „diese Veränderung […] weder auf eine bevorstehende Krise der Immobilienmärkte noch auf eine drohende Zinswende zurückzuführen” sei, wie Prof. Dr. Steffen Sebastian anmerkt. Vielmehr sei der schlechte Stand des Barometers auf strukturelle Probleme im deutschen Bankensektor zurückzuführen:

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„Die Stimmungsverschlechterung ist vielmehr auf eine Reihe von Faktoren zurückzuführen, die zum Teil spezifisch für einzelne Institute sind. So hat sich die Anzahl der Marktteilnehmer, die die Lage als progressiv einschätzen, gegenüber dem vorherigen Quartal halbiert. Auch die Möglichkeiten auf zusätzliches Neugeschäft werden deutlich pessimistischer gesehen. Das liegt nicht daran, dass die Finanzierer damit rechnen, dass der Immobilienmarkt in Zukunft einbrechen wird. Aber es sind immer weniger qualitativ hochwertige Objekte am Markt verfügbar, die den Risikokriterien der Banken und der alternativen Finanzierer entsprechen. Zudem verharren die Margen ebenfalls auf historisch niedrigem Niveau – ein Dauereffekt des weiterhin sehr hohen Wettbewerbs auf dem deutschen Markt. Neu hinzu kommt nun aber auch, dass viele Banken mit steigenden Refinanzierungskosten rechnen. Dies wiederum dürfte nur teilweise an der Zinsentwicklung des Kapitalmarktes liegen. […] Für eine Zinswende gibt es meines Erachtens daher derzeit sehr wenige Anzeichen. Steigende Refinanzierungskosten können aber auch andere Ursachen haben. […] Die positive Marktentwicklung hat bei den Immobilienfinanzierern bislang den Anpassungsdruck vermindert. Es ist jetzt aber dringend anzuraten, sich auf schlechtere Zeiten vorzubereiten.”

Schlechtere Stimmung unter gewerblichen Immobilienfinanzierern

Immobilienblase: BF Quartalsbarometer Quelle: BF direkt

Keine akute Gefahr für Immobilienblase

Trotz der strukturellen Probleme im deutschen Bankensektor gehen viele Experten davon aus, dass es keine akute Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland gibt. Aufgrund der vermutlich vorerst ausbleibenden Zinswende und einer anhaltend hohen Nachfrage zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt weiterhin stark. Es bleibt also spannend.

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