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Herausforderung demografischer Wandel: Wo lohnen sich Investition und langfristige Kapitalbindung?

Neben Geburtenrate und Sterblichkeit gehören Aus- und Zuwanderung zu den zentralen Faktoren des fortschreitenden demografischen Wandels, die wiederum ebenfalls die Altersstruktur der Bevölkerung beeinflussen. Diese Veränderungen haben auch auf den Immobilienmarkt enorme Auswirkungen. Welche Folgen diese vor allem in deutschen Großstädten haben und welche Chancen sich aus ihnen für Kapitalanleger ergeben, können Sie hier nachlesen.

Inhalts­verzeichnis

Deutsche Großstädte erleben seit Jahren einen Bevölkerungsboom. Für 2017 (aktuellste Zahlen) stellte das Institut der deutschen Wirtschaft, kurz IW, für 63 von 71 Großstädten (mit mehr als 100.000 Einwohnern) einen positiven Wanderungssaldo fest. Allein Berlin wuchs zwischen 2012 und 2017 Jahr für Jahr um durchschnittlich rund 47.500 Einwohner. Wie Prognosen zeigen, ist auch in den nächsten Jahren eine Trendwende nicht in Sicht. Wer aber beim Wachstum der Ballungszentren genau hinschaut, der erkennt in den Zahlen der Zugezogenen einen weiteren Wandel in der Bevölkerungsentwicklung.

Wer kommt und wer geht

Die deutschen Großstädte erleben nach wie vor ein erhebliches Bevölkerungswachstum. Verantwortlich dafür sind insbesondere junge In- und Ausländer, die damit die städtische Demografie entscheidend mitprägen. Sie zieht es vor allem für das Studium oder wegen der vielfältigen Angebote der urbanen Arbeitswelt in die Metropolen. Dafür ziehen junge Familien immer häufiger raus aus den Zentren und rein ins Umland, wo mehr Wohnraum zu günstigeren Preisen lockt.

Trendwende beim Wanderungssaldo der Inländer: Zuzüge minus Fortzüge deutscher Staatsbürger in 71 kreisfreien Großstädten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Institut der deutschen Wirtschaft

Wo die meisten Zuwanderer hinzogen: Wanderungssaldo (Zuzüge minus Fortzüge) im Jahr 2017

Quelle: Statistisches Bundesamt, Institut der deutschen Wirtschaft
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„Bei der Ursachenforschung der beobachteten Wanderungen wird nach Push- und Pullfaktoren unterschieden. Hohe Immobilienpreise und Mieten sind typische Pusheffekte, die Haushalte aus einer Großstadt herausdrücken. Pullfaktoren sind alle Aspekte, die das Land attraktiv machen, wie zum Beispiel eine den Präferenzen entsprechende relativ hohe Lebensqualität oder eine gute Verkehrsanbindung an die Zentren.“

Quelle: Henger, Ralph/ Oberst, Christian: Immer mehr Menschen verlassen die Großstädte wegen Wohnungsknappheit, 13.03.2019, https://www.iwkoeln.de/studien/iw-kurzberichte/beitrag/ralph-henger-christian-oberst-immer-mehr-menschen-verlassen-die-grossstaedte-wegen-wohnungsknappheit-419693.html, abgerufen am 17.07.2019.

 

 

Die neuen Großstädter und ihre Bedürfnisse

Sie sind vor allem eins: jung. Dazu kommen sie immer häufiger aus dem Ausland. Und für den Wohnungsmarkt zudem spannend: Die Zugezogenen aus dem Ausland geben sich laut der Studie des IW mit deutlich weniger Wohnfläche zufrieden. Während ein Deutscher auf durchschnittlich 48,4 m² lebt, wohnen Menschen mit Migrationshintergrund auf durchschnittlich 32,9 m².  Sie suchen eine kleine Wohnung, brauchen wenige Zimmer oder geben sich gerne auch mit einer 1 Zimmerwohnung mit entsprechend geringer Kaltmiete zufrieden. Menschen, die sich nach mehr Raum sehnen, wie z.B. Familien, können sich die Miete der Großstadt immer häufiger nicht mehr leisten. Also packen sie kurzerhand ihre Kinder ein und starten den Umzug ins Umland oder ländlichere Regionen, wo deutlich günstigere Angebote locken und sie frei von finanziellen Sorgen eine Wohnung oder ein Haus mieten oder kaufen können. Parallel erobern junge Singles, Studierende und Berufseinsteiger aus aller Welt die deutschen Großstädte.

Mikroapartment – eine Wohnform der Zukunft

Bei so großer Nachfrage tut sich vor allem eine Wohnform als Gewinner hervor: das Mikroapartment. Denn das kleine Wohnpaket bedient nicht nur den immer größer werdenden Markt der alleinstehenden Wohnungssuchenden, sondern überzeigt auch bei Finanzierung und Investitionsrechnung: die Investitionssumme ist bei Mikroapartments deutlich geringer, Mietertrag und -rendite sind durchschnittlich deutlich höher als bei klassischen Neubauwohnungen und Mietpreise können – da die Nutzungsdauer der Mieter im Schnitt deutlich kürzer ist – häufiger angepasst werden. Wird dazu das Apartment möbliert oder teilmöbliert vermietet, können außerdem Mietpreisspiegel und Mietpreisbremse umgangen werden.

Der „Fox Cube“ – das kleine Investment mit großer Wirkung

Der Trend ist klar: Kompaktes Wohnen zu fairen Preisen in clever gestalteten Räumen ist gefragt. Genau hier kommt die „Fox-Cube“-Reihe der Best Place ins Spiel. Hinter dem Konzept des „Fox Cube“ steht die Devise „Kosten reduzieren, effizient leben!“. Denn der Wohntrend hin zur Reduktion auf das Wesentliche ist allgegenwärtig. Warum also noch hohe Mieten für viele Quadratmeter zahlen, wenn ausgeklügelte Grundrisse und Objektkonzepte auf kleinem Raum alles für ein angenehmes Wohnen bieten? Dank detailverliebter, cleverer Planung werden im „Fox Cube“ Funktionalität und Raumeffizienz großgeschrieben und zudem durch qualitativ hochwertige Ausstattung ergänzt. Wenn nun noch ein Servicepaket das Angebot abrundet, das dank ausgewählter externer Partner all die zeitaufwändigen Verwaltungsaufgaben übernimmt, sind optimale Voraussetzungen für die Anlage Ihres Kapitals gegeben. Einfacher kann man nicht profitabel investieren.